发卖面积增长速度进步,1-1月土地购置面积共计增长速度降14.2%

本文来源于公众号--丁祖昱评楼市  12月16日上午,统计局公布了前11月份全国房地产开发投资和销售情况,总体来看,1-11月行业数据,销售持稳,1-11月销售面积同比增0.2%,维持正值;开发投资额同比增速虽维持降势,但依旧保持着两位数的高增长,房企新开工意愿略有不足,土地购置面积累计增速稳步回升,房企拿地态度依旧谨慎。  结合上周中央经济工作会议对于部署2020年住房领域的相关提法以及近期部分城市的政策变化,我大致有以下几点想法:  01、大力发展租赁,市场空间较大  首先,中央经济工作会议上重申了过去几年对房地产的相关要求:要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房;要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。  总体来看,对房地产大方向没有变化,但是有几个点,我认为还是有必要关注一下:一是“全面落实因城施政”的提法,实际上是让各城市根据自身市场的实际情况来进行政策方面的调整,当然最终的目标还是“三稳”,但这里的“三稳”既包括不要让地价、房价和预期上涨,也包括不要让地价、房价和预期下降,我觉得这个“稳定”是相对的。  二是提及“大力发展租赁住房”,租赁市场其实有段时间没谈了,而且这两年租赁市场确实在发展过程中出现一些问题。这次重申租赁市场,和前两年刚刚提出租赁市场,我认为还是有显著差异的。实际上从反复重申中也可看出,未来租赁市场仍有比较大的空间。在“房住不炒”之后,居民购房的迫切性会显著下降,那么租房的占比,特别在年轻人中的占比还会进一步的提升,购房的年龄也会随之缓慢上升,租房市场仍需要进一步的规范发展,这一次强调租赁市场,还是别有深意的。  综上,当前中央经济工作会议的各项提法,其实也说明了之前对房地产调控也取得一定的成效,那么接下去,我认为,更重要的是要保持房地产稳定、健康的发展,然后也要保证其对经济的贡献度,主要还是要发挥压舱石的作用。  02、西安预售资金全监管过犹不及  随着中央经济工作会议的结束,12月13日,西安市住建局和西安住房公积金管理中心共同拟订了《西安市商品房预售资金监督管理办法 (征求意见稿)》《西安市商品房预售资金监管协议书(征求意见稿)》,对商品房预售资金实行全程、全额监管。这个政策在全国各城市中,其实也算是比较少见的。  从政府的角度,肯定是担心年末将至,开发企业挪用资金,造成工程款延期,农民工工资拖欠等一系列支付问题,甚至会出现项目烂尾。当然这样的顾虑也和当前市场有一定关联,在楼市下行压力逐步增大之后,政府有这样的担心,其实也在情理之中。  但从另一个角度来讲,至少目前没有看到所谓的大面积烂尾情况的发生,这样“一刀切”的操作模式,实际上会对企业现金流产生比较大的影响,因为每个企业预先都会有现金流的计划和安排,而政策突然的变化无疑会打乱房企原先的节奏,从某种程度上来说,也可能会加剧房企现金流的压力。  那么对于房企而言,也许保住了西安的部分项目,但是可能会对全国其他城市的其他项目,产生意想不到的影响。  总体来看,西安资金监管政策的出台,的确有些极端和让人始料未及,如果其他城市跟进的话,对企业的影响无疑是巨大的。  因而政府还应具备一定的全局观,更应该从稳定市场的角度去思考,而不应该从管头,管脚,管钱,管细节这些方面,把企业全部束缚住,这个实际并非是经济工作会议的初衷。  03、1-11月销售面积同比增0.2%  从刚公布的前11月份销售情况来看,“银十”持稳后,11月销售面积、金额环比增幅均超10%,销售面积累计同比增速维持正值:单11月数据来看,与10月相比稳步回升,表现略好于去年同期,销售面积15654万平方米,环比增11%,同比增1.1%;销售金额14589亿元,环比增13%,同比增7.3%。  而从1-11月累计数据来看,面积、金额同比增速保持小幅增势,整体趋稳,商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比1-10月份加快0.1个百分点。其中东部和东北地区销售面积虽同比齐降,但降幅均有收窄趋势,西部地区购房需求依旧坚挺,1-11月商品房销售面积为41238万平方米,增长3.8%。考量到年末将至,房企业绩冲刺在即,供应放量也会一定程度上带动12月成交的稳步增加,同时受去年基数较低的影响,全年销售面积、金额这两项指标高于去年基本已成定局。  04、1-11月开发投资额仍将保持两位数增长  从11月单月开发投资额来看,本月全国房地产开发投资额小幅增长,为11662亿元,环比上升0.59%,同比增长8.4%。从累计数据来看,开发投资额增速高位维持,不过降势已定:2019年1—11月份,全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增速比1—10月份回落0.1个百分点,维持下行趋势。就目前的市场情况来看,预期年内的开发投资额增速仍将维持两位数增长,不过介于整体金融环境趋紧的背景下,房企资金层面相对紧张,一定程度上抑制了其拿地投资的积极性,12月预期开发投资额累计增速仍将维持小幅微降或与本月持平。  05、房企新开工意愿略有不足  而从新开工这块来看,11月新开工面积为19560万平方米,较上月小幅回落1.84%,同比下降了2.88%,房企新开工动力略有不足。从累计数据我们也不难看出端倪,1-11月房屋新开工面积205194万平方米,增长8.6%,增速回落1.4个百分点,保持降势,这点也符合预期,随着年末将至,房企的重点主要聚焦于销售业绩和资金回笼,新开工意愿难免不足。  1—11月份,房地产开发企业土地购置面积21720万平方米,同比下降14.2%,降幅比1—10月份收窄2.1个百分点,自7月以来,房企的拿地积极性还是有了稳步回升,降幅不断收窄,总体好于2019年上半年。不过随着楼市转冷,房企的拿地态度还是比较谨慎的,预期这样的趋势还将延续至12月。  06、下行压力仍在,但今年略好于去年  综合来看,可以发现,当前市场一方面销售整体趋稳,上涨动力略有不足;另一方面,年末将至,房企投资开发热情不高,新开工速度放缓,拿地态度相对谨慎,转冷迹象显著。预判2019年全年,我大体有如下几点结论:  一是按历年规律,12月都将有一轮放量,2019年全年销售面积、金额这两项指标高于去年基本已成定局,不过介于去年四季度销售情况并不乐观,即便今年略好于去年,整体行业下行压力仍然是比较大的。  二是房企开发投资额累计同比增速仍将逐月回落,不过仍处于10%以上高位。  三是下月新开工量有望与本月持平或保持小幅微增,土地购置面积增速维持增势,不过介于房企资金面趋紧,增速仍将保持负值,房企年末拿地态度还是较为谨慎的。 更多信息,微信关注北京买房帮住,政策解读、买房问答、自驾看房,全get√

原标题:行业数据 | 前11月销售不差、投资很稳,政策难大幅放松  本文来源:克而瑞地产研究  近日,国家统计局公布了2019年1-11月全国房地产开发投资和销售情况:11月新房销售1.57亿平凡米,累计增速扩大至0.2%,料全年新房销售体量将持平微增;新开工面积单月1.96亿平方米,同比累计增速与单月增速均走低;土地购置面积累计增速降幅收窄2.1个百分点至14.2%。在土地购置金的支撑下,开发投资额累计增速继续保持两位数高增长,但受新开工增速走低拖累增速收窄0.1个百分点至10.2%。  1、前11月销售面积累计增速扩大至0.2%,料全年销售面积和金额再创新高  2019年11月全国商品房销售面积达15654万平方米,环比涨幅达11%,仅次于9月外的下半年新高。从同比来看,也增长1.1%,但增速较10月收窄了0.8个百分点.随着11月销售面积的增加,全国商品房销售面积累计增速继10月首次回正后再度拔高,1-11月同比增长0.2%。  但分区域来看,各区域销售依旧表现出一定乏力感。中西部维持下半年新房销售主战场地位,销售面积占比扩大至56%,但中部地区和西部地区1-11月销售面积累计同比分别下降0.3%和持平,较1-10月已略显无力。此外东部、东北地区销售面积增速降幅虽有收窄,但依旧处于负区间。尽管如此,随着12月房企销售仍将要冲击一波,预计全年行业销售面积将同比微增、再创新高。  2、开发投资额增速再降0.1pts至10.2%,但全年维持两位数高增有支撑  开发投资额增速再降0.1pts,但预计全年整体维持10%以上增速有支撑。2019年1-11月全国房地产开发投资额累计同比增10.2%,较1-10月增速继续收窄0.1个百分点,完成了累计增速的“7连降”。11月开发投资额增速的下降主要是由于施工面积与新开工面积在本月均有下降,外加施工强度的减弱致使开发投资额增速再度拉低。  毋庸置疑的是,房企土地购置金依旧是开发投资额增速的主要支撑点。时至年末,一方面房企急需完成本年拿地目标,在房企到位资金尚且充裕的情况下品牌房企在拿地态度上相比三季度更加激进;另一方面各城市的年度供地计划已接近尾声,部分此前流拍的优质地块纷纷降价降标挂牌,优质地块的供出自然拔高房企土地购置的热情。在土地市场供需两方的推动下,房企土地购置金维持高水平增长,为开发投资额增速提供了重要支撑。因此我们认为即使在施工与开工增速走低的背景下,土地购置金的高增速依旧可提供足够的支撑保障开发投资额全年增速维持在两位数以上。  3、新开工面积累计增速与单月增速双走低,土地购置面积跌幅连续4个月收窄  从新开工面积来看,房企开工热情与施工强度均有降低。1-11月房屋新开工面积累计增速较1-10月下降1.4个百分点至8.6%,与1-9月持平。且单月同比下降2.88%,环比来看也连续3个月下降。  11月新开工面积在累计增速与单月增速双走低主要由两方面因素构成。一方面在下行周期内房企对年底销售预期不高,体现在工程进度上即是新开工热情不高;另一方面由于土地购置持续低位,可开工土地储备减少难以支撑开工继续大幅增长。在新开工意愿与可操作性双双降低的情况下,我们认为12月新开工面积仍将保持低增速不变。  从土地购置面积来看,随着土地供求规模迎来周期性回升,房企土地购置面积连续4个月上涨,1-11月土地购置面积累计增速降14.2%,较前10月收窄2.1个百分点。不过虽然一、二线城市交易量明显增加,但需要注意的是各城市土拍溢价率依旧在相对低位徘徊,市场热度并未彻底升温。  综上,当前房地产市场依旧处于下行阶段,全国土拍溢价率依旧保持在低位,新房市场各城市间销售表现存在明显分化,为数众多的广大三四线城市市场降温而不失速,对整体行业规模增长依然贡献巨大,基于这一事实,2019年全年新房销售规模还将再创新高。  在土地购置与新开工上房企将继续贯彻谨慎策略,整体新开工增速放缓,但土地购置补库存支撑与加快施工竣工交付的节点推动下,预计全年房地产开发投资额将以10%以上高增速增长。  开发投资维持高位增速又将极大增强经济增长韧性,显著降低行业调控政策放松的预期和必要性,行业政策面仍维持“稳地价、稳房价、稳预期”的基本判断。  更多信息,微信关注北京买房帮住,政策解读、买房问答、自驾看房,全get√

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近日,国家统计局公布了前8月份全国房地产开发投资和销售情况。但8月行业表现出乎意外地好,销售面积增速上扬;房企土地购置增速回升使得开发投资依旧保持较强韧性;但融资收紧,房企新开工增速不尽如人意,下行趋势显著。0 1 8月销售表现超预期,主要是中西部逆...

近日,国家统计局公布了前8月份全国房地产开发投资和销售情况。但8月行业表现出乎意外地好,销售面积增速上扬;房企土地购置增速回升使得开发投资依旧保持较强韧性;但融资收紧,房企新开工增速不尽如人意,下行趋势显著。

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8月销售表现超预期,

主要是中西部逆市“走高”

威尼斯官网地址,首先来看一下销售情况,8月市场热度维持,单月销售面积为13066万平方米,环比上月大体持平,同比增4.7%,创年内新高;销售金额为12211亿元,环比微降2%,同比增10%,增速维持高位。

而从1-8月累计数据来看,面积、金额累计同比增速均有回升态势,商品房销售面积为101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1-7月份收窄0.7个百分点;商品房销售额为95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。

而从1-8月销售结构来看,东部地区商品房销售面积40303万平方米,占比全国40%,是主导支撑。东部和东北地区销售面积虽同比齐降,但降幅均有收窄趋势。

值得关注的当属中部和西部,因人口优势和城市轮动作用影响,增长势头依旧强劲,累计商品房销售面积同比增长分别达到了0.5%和3.8%,增速较1-7月均加快了约1个百分点。

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8月开发投资额同比增速“反弹”,

房企拿地热情回升是主因

本月全国房地产开发投资额略有“反弹”,8月单月开发投资额11746亿元,环比上升4.56%,同比增长10.47%。

从累计数据来看,2019年1-8月,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1-7月份回落0.1个百分点,但仍维持在10%以上的高位。

究其原因,与房企拿地热情回升密不可分, 从1-8月土地购置面积来看,降幅有收窄趋势,前8月房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1—7月份收窄3.8个百分点,房企的拿地积极性较上月略有回升,尤其是部分房企在中西部地区核心城市逆周期拿地,这也是8月开发投资额提振的主要原因。

0 3 房企资金面趋紧, 融资难等问题致新开工面积持续回落

新开工这块大家同样比较关注,不过8月数据不容乐观,新开工面积、增速持续回落。

具体来看,8月新开工面积为19417万平方米,同比增速4.89%,保持波动下行趋势,累计来看,1-8月房屋新开工面积为145133万平方米,增长8.9%,增速回落0.6个百分点,房企新开工热情略有不足。

主要是受到融资环境不断收紧的影响,全国房地产开发企业本年到位资金增速已连续4个月下降。资金面的匮乏叠加市场下行压力,房企放慢新开工节奏也在情理之中。

综上,目前来看,除新开工面积外,房地产行业各项指标表现好于预期,并未出现下滑,总体仍是“稳字当头”,绝对值和同比增速无论上升还是下降,都是很小的波动。

此外,基于去年下半年的“惨淡”行情,销售、土地购置都在下滑,按照目前趋势来看,未来2-3个月,宏观数据层面的“向好”仍会持续。

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