橡树珑湾发售职员证实项目,法国首都二手房成交量逆市回扬

单价直降1万、低密度洋房、教育配套、央企加持……近期部分在顺义有购房需求或者前期看过项目的购房者陆续接到“橡树珑湾”项目的推荐热线。在经过2018年土地供应井喷后,顺义终于正式进入产品供应周期。而低于限价25%的顺义低密产品橡树珑湾到底值不值得买,北京商报看盘小组本周带您一探究竟。  价格  低于最高限价25%“目前项目共批售9栋楼,10号楼不在售卖范围内,销售均价大概在33000-36000元/平方米。”11月30日,在开盘次日,橡树珑湾销售人员证实项目“单价直降1万元”的消息。根据公开信息,橡树珑湾项目所处地块为顺义新城第13街区SY00-0013-6008、SY00-0013-6009地块,属于R2二类居住用地、A33基础教育用地,华润于2018年12月4日以8.85亿元竞得,溢价率16.45%。根据当时媒体测算,项目楼面价23322元/平方米。据现场销售介绍,项目总建面约4.2万平方米,其中住宅建面3.87万平方米,执行“70/90”政策,整体规划6-8层洋房,共10栋楼,容积率为1.6,限均价43467元/平方米,最高限价45640元/平方米,预计2021年9月毛坯交房。按照最低均价33000元/平方米测算,橡树珑湾开盘价仅仅高于楼面价不到1万元,再加上建筑安装、项目运营等各项费用,上述销售人员直言“保本销售”。“这个价格,不要说在顺义,在整个北京市也颇具竞争力,但低价不会持续太久,要抓紧考虑。”上述销售人员称,项目会根据售卖情况“机动”变化,33000-36000元/平方米的销售均价并不是一直不变的,毕竟项目限均价43467元/平方米,上涨空间很充足。为了打消降价可能带来的质量下降问题,销售人员强调称,华润“国”字招牌就是最好的保障,这点可以放心。该销售人员告诉记者,之所以前期会选择降价销售,是出于战略的考虑,华润首次进入顺义,先以“保本”价格抓市场,把名气打出去,“但可以确定的是涨价应属于必然”。诸葛找房数据显示,2018年顺义区限竞房去化约3.8万平方米,成交价格61317元/平方米;2019年截至目前,顺义限竞房去化虽达到13.9万平方米,但限竞房供应量持续井喷,市场消化不及预期,导致限竞房市场存量高企,成交价格也回落至49488元/平方米左右。  户型  胜在灵动 洋房舒适度不足据销售人员介绍,该项目主推90-120平方米3+X灵动功用纯洋房,其中“X”是指部分户型空间可由购房者后期自由设计,这种房源承重墙相对较少,后期可随意改动,但装修费用肯定要贵一些。其中数量最多的要数90平方米的三居,“细长方形”设计,短面宽、长进深,且为南向两面宽,比目前限竞房市场流行的三面朝南大面宽、短进深产品稍显不足,在洋房市场中,舒适度也并不算上乘;但也有自己的亮点:北侧的次卧和书房可自由更改空间设计,虽然实用面积局促,但可以把中间墙体改成一个推拉门,自主把握功能区划分。115平方米的三居也是该项目主力户型,用销售的话说,可以理解为90平方米三居的“放大版”,各功能区的空间得到适度提升。该户型更注重“开放式”体验,餐厨一体,U形厨房和餐厅相连,除了附赠飘窗所处位置的不同外,其他方面与90平方米三居相差不大。小户型则有76-78平方米两居洋房,适合刚需小两口居住,但房源总量较少,据销售透露,“可能也就十几套”。  环境  与货运铁路仅隔100米“目前项目属于一房一价,最便宜的房源分布在3号楼和4号楼。”据该项目销售人员介绍,3号楼和4号楼位于项目西侧,之所以价格便宜,是因为项目西侧有条由北至南的京承铁路线。该线路虽然为货运,但每日车次较为密集,尤其是每次过车时都会伴有火车的鸣笛声,影响业主日常生活。记者实测发现,京承铁路线距离橡树珑湾项目约为100米左右,两者之间只相隔一条和安路,没有任何其他遮挡物。如果选择3、4号楼买房,要同时遭受火车、汽车的双重“轰炸”。但如果弃选3、4号楼,购房成本要高出2000-3000元/平方米,这是一道价格与质量的选择题。  配套  交通是“硬伤”地处顺义新城板块,与千万级豪宅为邻,低密设计又降价入市,作为刚需代表的橡树珑湾,却未能实现开盘即清盘, 跟交通配套有待提升有很大关系。看盘当日,北京商报看盘小组实测橡树珑湾距离地铁15号线顺义站约4.9公里,驾车需要12-15分钟,但公共交通换乘由于步行较远,则需要45分钟左右,在没有自驾车的情况下,哪怕职住都在顺义,每天单程交通时间也需要1小时左右;而驾车到产业较为集中的东北部望京区域,则需要单程10元高速费+1小时车程。除交通因素外,橡树珑湾的周边配套同样有待完善,据销售介绍,目前仅有首师大附小顺义实验小学、牛栏山一中实验学校、顺义区第十五中学等教育配套,以及顺义中医院(在建)的医疗配套,缺乏大型商场,居住商业配套还需依赖于20分钟车程以外的顺义老城区。但考虑到华润本身有较为完善的商业板块,未来社区入住后,应当会有所配备。  去化  官宣60% 建委正在资格审核3人根据公开信息,橡树珑湾12月1日当天开盘去化206套,去化率60%;在看盘当日,记者并没有在现场看见一般标配的“销控板”,在被问及开盘去化情况时,现场销售仅表示,想要的户型都有,具体一房一价看上哪个单独查。北京商报记者登录北京市住房和城乡建设委员会网站查询,在开盘10天后,橡树珑湾截至12月9日,暂无网上联机备案、无签约完成房源,预订36套,正在资格审核3套。值得一提的是,就在橡树珑湾开盘10天后,有媒体报道称,同在顺义板块的绿城共有产权项目水映兰苑出让股权。企业工商信息显示,北京恒意房地产公司发生股权变动事项。公司控股股东绿城持股股份由持股100%变更为持股51%,其余49%持股股东变更为中建一局智地(北京)有限公司。发生股权变动的北京恒意房地产开发有限公司,于2018年11月竞得北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6010地块。该宗地总面积41663平方米,规划建筑面积70828平方米,宗地起拍价格7.67亿元。据早前报道,该宗地由中建一局、北京恒意房地产(绿城)共同参与竞标,最终由绿城持股的北京恒意房地产以7.79亿元竞得,溢价率1.56%。该宗地块目前在建项目为顺义区水映兰苑共有产权住房项目,于2019年12月11日公开摇号确定选房家庭顺序号。资料显示,该项目本次配售房源总套数806套。其中,一居室8套,建筑面积约61-65平方米;两居室148套,建筑面积约85-89平方米;三居室650套,建筑面积约88-89平方米。销售均价24000元/平方米,全装修交房。

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往年楼市火热的“金九银十”到今年变得略显冷清。截至到今年十月,二手房的总网签量为118558套,比去年同期下降近9.26%;新房住宅签约量为22114套,比去年同期却增长了近59%。

12月16日,国家统计局又公布了最新一个月份的70城房价数据,数据结果显示新房价格仍在轻微上涨,但涨幅回落是总趋势。

不过,新房压倒二手房市场的局面,恐怕要在11月份逆转了,11月最新网签数据显示,北京二手房成交量逆市回扬,突破12000大关,达到12296套,比10月份的8844套上涨了39%。

初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中,北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%,广州下降0.5%。

新房市场形势如何呢?根据北京中原的统计数据,11月,北京新建商品房市场总成交额258.05亿元,环比下降约10.6%;总成交量4964套,环比减少451套,比10月份下降了近8.33%,成交量比二手房还是稍逊色些。

按全国统计数据来看,11月份北京新房售价上涨1.7%,这意味着新开盘的新房价格大多数还是高于同区以往开盘的项目价格不足2个百分点的。

抛开成交量,单看二手房和新房的价格走势,其实还是都比较稳妥的,买房自住需求较紧迫的买房人依然可以考虑置办家业的。焦点君在这儿为您介绍三处顺义的新房,都是刚开盘不久的限竞房,其中两处的在售均价比限售均价低了好几千。

不过,11月份顺义新开的几处限竞房中,倒有两处新房开盘价格低于其自身原限售均价,分别是国誉府和橡树珑湾,还有一处新定案名的金茂产品,还不知道后期售价如何。下面,焦点君先带您大概了解一下三个项目的基本情况。

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橡树珑湾

国誉府已于11月16日开盘,橡树珑湾已于12月1日开盘,两项目都是低密洋房,均位于顺义新城马坡,刚好分布在通顺路两侧,共享周边医院、学校、商超及俱乐部等配套设施。橡树珑湾靠近站前北街,离京承铁路不远,难免有些噪音,国誉府靠近高尔夫俱乐部,离潮白河不远,周边都是高档小区,环境更安静。

提到丰台的橡树澜湾,想必大家都不陌生,而顺义的橡树珑湾,虽然同是华润置地,但12月1日的去化率远不如橡树澜湾首次开盘当天去化效果。橡树珑湾都是低密洋房,周边配套也算齐全,居住品质应该更胜一筹,但却没有四环的地段,比较适合工作或生活都在京北的人群。

除了地段和周边环境,两个小区的户型又怎么样呢?

橡树珑湾一共10栋楼,容积率1.6,小区内人车分流,房源预计2021年6月毛坯交房,公共部分带装修,在售最低均价约36000元/平。项目主推90-120㎡3+X灵动功能纯洋房,南北通透,格局方正,部分户型空间可由户主后期自由设计,个性化强。更有76㎡-78㎡两居洋房,成交总价预计300万左右,首付不到120万,适合刚需型的小两口。

国誉府户型面积为80平米两居、90平米三居和120平米四居,共5种户型,以上为焦点君个人觉得亮点突出的2种户型图,分别为90平米三居和120平米四居,均是三面朝南,客厅带阳台,采光效果不错,还能延伸空间感,尤其是120平米四居,户型方方正正,能跟网红户型媲美,没有浪费空间。项目限售均价43467元/平,但目前在售均价41000元/平,遇到优惠活动,或许还能再低点。

效果图 橡树珑湾 在售

效果图 国誉府 在售

36000元/平方米

41000元/平方米

顺义顺义区白马路与通顺路交叉口西南角 查看地图

顺义顺义新城马坡镇白马路与坤安路交叉口南1000米 查看地图

2019年12月01日 70年

2019年11月16日 70年

二居 三居 四居 |76-123 m² 全部户型

二居 三居 四居 |80-120 m² 全部户型

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限竞房 小高层 宜居生态地产 名企盘

12月28日顺义低总价拼房团 距离结束:17天3时53分 已有 21人报名 立即报名

12月28日顺义低总价拼房团 距离结束:10天53分 已有 47人报名 立即报名

国誉府

橡树珑湾的户型面积种类更多一些,一共有7种,分别是76平米-78平米两居、88平米-115平米三居和123平四居,图为橡树珑湾B3-90平米三居及D-123平米四居户型。两居户型面积虽小,但户型方正,三居户型面积种类多达5种,空间布局多是市场主流的小三居设计,而123平米的四居也像是放大版的三居。项目限售均价也是43467元/平,但目前最低在售均价为36000元/平,便宜了不少。

国誉府与橡树珑湾同在顺义新城马坡板块,但国誉府偏东侧,靠近高尔夫球场和潮白河,周边小区都挺高端,环境更安静。项目已于11月中下旬开盘,但当天去化效果也一般,在售均价41000元/㎡。

效果图 橡树珑湾 在售

该项目是整个顺义新城唯不多见的以新中式为主题打造的低密纯洋房社区,容积率1.59。项目推出80㎡、90㎡、120㎡三大主力户型产品,满足两口之家、三口之家、三代同堂等各类家庭结构。

36000元/平方米

效果图 国誉府 在售

顺义顺义区白马路与通顺路交叉口西南角 查看地图

41000元/平方米

2019年12月01日 70年

顺义顺义新城马坡镇白马路与坤安路交叉口南1000米 查看地图

二居 三居 四居 |76-123 m² 全部户型

2019年11月16日 70年

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二居 三居 四居 |80-120 m² 全部户型

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限竞房 小高层 宜居生态地产 名企盘

最后,我们再来看一处更北边的纯新盘——金茂北京国际社区,刚定案名,开盘时间待定。

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项目位于顺义区北小营镇水色时光西路西侧,最近的二手房小区为水色时光,周边公共交通有待发展,距离最近地铁站10公里,教育资源还可以,有北小营中心小学,北小营中学和顺义区第十三中学等公立学校。

观承望溪

项目详细的户型信息尚未正式对外释放,不过,网传项目将推出约50平米的一居、70-80平米的两居、约90平米的三居以及约115平米-140平米的四居,应该是偏刚需型的房源多些。目前限售均价为36903元/平,若是真推出50平米小户型,最低总价仅需180万就能住进金茂。

项目位于顺义区京承高速8号出口路东,位于中央别墅区和未来科学城交汇处,是观承别墅第四期项目。该项目看似离北京城中心有些距离,但项目周边交通和教育配套有优势,项目临近17号地铁站约2公里,可直达亦庄经济开发区;项目东侧紧邻9年义务教育地块,规划有小学和初中的9年义务教育资源。

效果图 金茂北京国际社区 待售

最值得说的是它130㎡四居,该项目的主推户型,整体面宽达10.5米,进深12.0米。超大面宽,带来约85%超高得房率,真正实现建筑的高性价比,除了销售一空的中海望京府网红户型,这个户型绝对值得关注。主卧、客厅、次卧一字型排开,三面朝南,四个卧室建面均大于10平米,客厅连接阳台,增加观景效果,晾晒衣物也方便。

待定

效果图 观承望溪 在售

顺义顺义区水色时光西路西侧 查看地图

55711元/平方米

暂无 70年

顺义北京市顺义区京承高速8号出口路东 查看地图

暂无 全部户型

2019年11月17日 70年

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四居 |130 m² 全部户型

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花园洋房 多层 叠拼 宜居生态地产 低总价

文末总结,在顺义五环至六环的区域,也有集中在售的限竞房,距离15号线也有个2公里,但每平均价在5万5 ,而且高层产品居多。虽然上述三处限竞房新盘均在六环外,距离地铁也较远,但以每平3-4万的价格买低密洋房也还算合适。

12月28日顺义低总价拼房团 距离结束:17天3时53分 已有 21人报名 立即报名

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